3 نکته اساسی و مهم که به شما یاری می نماید تا بازار اجاره مسکن در ایران را بهتر بشناسید - اکسپرس بلاگ

انتظار رشد قیمت ها در بازار مسکن، انگیزه خرید مسکن را در خانواده هایی که از توان مالی لازم برای این موضوع برخوردارند، دوچندان می نماید. زیرا واهمه دارند با ادامه فرایند صعودی قیمت ها، توان آن ها برای خرید خانه در آینده، کاهش یابد.

با این حال یکی از مهم ترین مسائل و علل شکل نگرفتن اجاره داری حرفه ای در کشورمان را می توان ناشی از نوع بازدهی آن و عدم شناخت ناکافی از این بازار دانست.

در ادامه این مطلب سعی داریم تا شما را با 3 نکته اساسی و مهم در بازار اجاره مسکن آشنا کنیم.

3 نکته مهم در بازار اجاره مسکن

• تصرف مسکن
• رابطه قیمت و اجاره مسکن
• اجاره بهای مسکن

طبیعی است که در ایران بخش خصوصی، انگیزه لازم برای سرمایه گذاری به قصد اجاره داری حرفه ای نداشته باشد.

به همین دلیل، برخلاف تصور عمومی نباید صاحبان منازل را به سبب بالا بودن اجره ها، برندگان بازار مسکن در ایران بدانیم.

ممکن است گفه گردد مستاجران نیز رضایتی از بازار اجاره خانه در تهران و سایر شهرهای ایران را ندارند و از بالا بودن اجاره ها، به ویژه در کلان شهرها، گله دارند.

دو علت کلی برای این مسئله قابل ذکر است. علت اول، درون بخشی و ناشی از بالا بودن قیمت زمین و مسکن است که منجر به کم شدن نسبت اجاره به قیمت و ناشی از بالا بودن قیمت زمین و مسکن است که منجر به کم شدن نسبت اجاره به قیمت مسکن و نارضایتی موجر می گردد و علت دوم، برون بخشی و ناشی از پایین بودن سطح عمومی درآمدها است که منجر به زیاد شدن نسبت اجاره به درآمد خانوار و نارضایتی مستاجر می گردد بنابراین می توان با محرک هایی، بازدهی سرمایه گذاری در اجاره داری حرفه ای (به ویژه برای کم درآمدها) را فزایش داده انگیزه هایی چون حذف یا تخفیف مالیات و عوارض، پرداخت یارانه و ... به مالک، بدون اینکه میزان اجاره پرداختتی توسط مستاجر را بیفزاید، موجب توجیه پذیر گردیدن حضور در بازار اجاره می گردد.

تصرف مسکن

شرایط حاکم بر اقتصاد کلان، به صورت عام و اقتصاد مسکن به صورت خاص، مهم ترین عوامل انتخاب الگوی تصرف (ملکی، اجاره ای) است. مسکن در کشورهای توسعه یافته، یک موضوع مالی. است. یعنی فرد در تامین مسکن، در کشورهای توسعه یافته، یک موضوع مالی است.

یعنی فرد در تامین مسکن، دو گزینه اصلی در اختیار دارد: اجاره آپارتمان، خرید آپارتمان. هر کدام مقرون به صرفه تر باشد، از سوی خانوار انتخاب می گردد، تا جایی که در بعضی از کشورها، سهم سکونت ملکی، کم تر از سهم سکونت اجاره ای است.

بر این اساس می توان مدعی شد در کشورهای توسعه یافته، مسکن اجاره ای، جانشین قوی برای مسکن ملکی است و مهم ترین عامل موثر بر انتخاب این دو نوع مسکن، هزینه فرصت آن ها می باشد.

دلایل مختلفی برای این موضوع در کشورهای یاد شده، قابل ذکر است: از یک سو مسکن ملکی همواره به عنوان یک دارایی با بازدهی بالا و ریسک اندک نیست و گزینه های متنوعی برای سرمایه گذاری خانوارها وجود دارد. از سوی دیگر واحد مسکونی ملکی با واحد مسکونی اجاره ای از لحاظ سطح خدمات هر یک، تفاوت معناداری ندارد.

رابطه قیمت اجاره مسکن

این رابطه چند کاربرد مهم در اقتصاد مسکن دارد:

اول: ارتباط بین قیمت و اجاره آپارتمان را نشان می دهد. دوم: ارتباط بین بازار مسکن به عنوان یک دارایی و سایر بازارها را برقرار می سازد. سوم: اثر متغیر های برون زا بر تعادل در بازار مسکن آنالیز می گردد.

اجاره بهای مسکن

اجاره بهای مسکن از عوامل مختلف درون و برون بخشی متاثر است، به طوری که می توان آن را تابعی چند متغیره از عواملی چون رشد شاخص کل (تورم)، قیمت مسکن، عرضه و تقاضای واحدهای اجاره ای، عواملی روانی و ... دانست.

در میان مدت و بلند مدت، نرخ اجاره بها هماهنگ با نرخ تورم و قیمت مسکن تغییر می یابد، با این حال در کوتاه مدت نقش عوامل روانی، انتظارات و عرضه و تقاضای واحدهای اجاره ای در این خصوص حائز اهمیت است. به طوری که در فصول افزایش تقاضا ناشی از جابجایی (نیمه اول سال)، با تحریک عوامل روانی و انتظارات، اوج گیری اجاره بهای مسکن را مشاهده کنیم. ولی پس از عبور از این دوره فروکش نمودن تقاضای فصلی و فشار روانی (نیمه دوم سال)، به تدریج نوسانات قیمتی در بازار اجاره خانه، تعدیل و به ثبات نسبی می رسد.

نگاهی به مناطق 22 گانه تهران، حاکی از تفاوت بالا در اجاره بها میان مناطق است. به طوری که اجاره مناطق 1،3 و 2 با بیش از 30 هزار تومان برای هر متر مربع، گران ترین، و اجاره مناطق 19،20 و 18 با حدود یک سوم اجاره در مناطق یاد شده، ارزان ترین مناظق تهران برای سکونت اجاره در چند سال اخیر بودند.

نکات کلیدی مسکن اجاره ای در ایران

سهم اجاره از کل هزینه خانوار، رابطه معکوسی با درآمد خانوار دارد (اقشار پایین جامعه، درصد بیش تری از هزینه خود را صرف اجاره مسکن می نمایند).

میزان اجاره نشینی در کشور طی سه دهه گذشته، فرایند افزایشی داشته است.

میزان و ساختار عایدی اجاره داری، مسائل حقوقی و مهیا نبودن بسترهای مالی، از دلایل شکل نگرفتن اجاره داری حرفه ای در کشور است.

در بلند مدت، نرخ افزایشی اجاره بها تقریبا منطبق بر ترکیبی از نرخ افزایش قیمت مسکن و نرخ تورم عمومی است.

مشکل اجاره نشینی کشور، بیش از اینکه یک مساله درون بخشی (مثل بالا بودن اجاره به قیمت مسکن) باشد یک مساله برون بخشی (مثل بالا بودن نسبت اجاره به درآمد خانوار) است.

نتیجه گیری:

در ایران، با وجود اینکه بخش قابل توجهی از درآمد خانوارهای مستاجر مصروف اجاره بها (حدود یک سوم در سال 1393) می گردد، عمده بازدهی اسمی مسکن، مربوط به افزایش قیمت است، نه اجاره بهای دریافتی.

به گونه ای که طی دو دهه گذشته، متوسط بازدهی اجاره در مناطق 22 گانه شهر تهران (نسبت اجاره سالانه به قیمت مسکن) 5 تا 8 درصد است. ضمن اینکه با لحاظ هزینه های جانبی (استهلاک، مالیات، حق الزحمه مشاورین املاک و ...)، بازدهی واقعی اجاره داری، به کم تر از اعداد یاد شده می رسد.

اگر قصد خرید و یا اجاره خانه در تهران را دارید می توانید به وب سایت شابش مراجعه کنید و با مشاهده هزاران آگهی باکیفیت و ارتباط گیری با مشاورین معتبر املاک تهران، ملک خود را هوشمندانه انتخاب کنید.

گردشگری: دور زمین: سفر به دور زمین هیچوقت اینقدر آسون نبوده!